一、政策驱动：从“货围”到“人围”的战略转型
1. 政策定位升级
- 官方规划：政府明确将罗冲围从“货围”（物流、批发市场为主）转型为“人围”（商贸展贸、宜居社区），通过《罗冲围区域综合整治实施方案》推动产业升级与空间重构。
- 改造目标：减少物流/工业用地比重，增加居住用地和绿地，打造“活力罗冲围”。
2. 补偿与土地政策
- 补偿标准：国有土地征收补偿最高达38,550元/平方米，叠加房票安置、产权调换选项，加速土地整备。
- 土地收储：华侨糖厂、西村水厂等5个国有地块收储后，规划为高档商业/居住区，优化土地利用率。
二、空间重构：交通优化与功能分区
1. 交通网络升级
- 增槎路改造：拓宽为双向四车道，优化人车分流，提升片区交通承载力。
- 地铁与过江通道：13号线二期（罗冲围站）年内开通，广佛大桥、沉香大桥通车缓解金沙洲通勤压力。
- TOD社区开发：以地铁站为核心，打造“水润新岸、融合云城”TOD社区，融合居住、商业与生态功能。
2. 功能分区规划
- 产业定位：松溪北片区聚焦智能汽车及自动驾驶产业，南片区发展数字生活应用，形成“一岸一岛”产业格局。
- 生态空间：建设罗冲围湿地公园、卫生河两岸休闲带，利用滨水资源打造生态廊道。
三、产业升级：从低端市场到科创高地的蜕变
1. 传统产业转型
- 摩配城搬迁：原有三大摩配城拆除，规划为安置房项目，新市场发展电商直播、仓储物流等多元化业态。
- 批发市场升级：新源粮油、东旺蛋品市场改造为高端商贸区，配建地下停车场、绿地广场。
2. 新兴产业导入
- 华为效应：广州研发中心9月投用，聚焦智能汽车、云计算研发，带动上下游产业链聚集。
- 产业集群规划：打造“湾区活力新水岸·科创商贸未来城”，推动数字商贸、智能网联汽车等千亿级产业集群。
3. 产城融合实践
- *职住平衡：规划19宗宅地，配建学校、医院，吸引华为员工及新市民入住。
- 文化保留：通过空中连廊、文化广场设计，延续城中村烟火记忆，保留龙舟、榕树等地方文化符号。
四、挑战与展望
1. 资金与产业落地
- 改造成本**：项目总投资586亿元，依赖专项借款及国企合作，需平衡长期产业收益与短期投资回报。
- 产业链完善：需强化华为产业链辐射效应，吸引配套企业入驻，避免“产城脱节”。
2. 社会接受度
- 村民选择难题：需在“落袋为安”与“长期红利”间抉择，政府需加强沟通，确保平稳过渡。
五、总结
罗冲围通过政策引导、空间重构与产业升级，正从传统物流集散地蜕变为“湾区新岸”。其成功经验或将为广州其他片区提供借鉴，助力实现“老城新生”。未来，随着交通、生态、产业配套逐步完善，罗冲围有望成为产城融合的标杆区域。
