一、补偿标准：多元化补偿方式，最高达38,550元/㎡
1. 货币补偿基准
- 合法房屋：按结构类型分档补偿，框架结构3,600元/㎡，混合结构3,360元/㎡，砖木结构3,120元/㎡。
- 非合法房屋（1987年后建设）：补偿标准降低，框架结构2,750元/㎡，混合结构2,480元/㎡，砖木结构2,230元/㎡。
- 超面积补偿：超出280㎡部分按40%比例公寓补偿或12,500元/㎡货币补偿。
2. 最高补偿案例
- 厂房搬家国有土地房屋：选择货币补偿+奖励叠加，最高可达38,550元/㎡（含征收奖励5,000元/㎡，弃产奖励6,000元/㎡，搬迁费5,000元/㎡等）。
二、政策影响：补偿与市场价倒挂，居民面临选择困境
1. 争议焦点
- 补偿与房价差距：潭村项目补偿6,600元/㎡，周边房价4.7万元/㎡，居民称“拆迁返贫”。
- 长期红利 vs. 落袋为安：选择产权调换需等待至2029年交付，房票安置依赖存量房源，货币补偿则面临购房压力。
2. 市场对比
- 购房压力：以300㎡合法房屋为例，最高补偿234万元，但周边300㎡新房首付需超500万元，补偿款仅覆盖首付40%。
三、实施细节：厂房搬家多种补偿方式，奖励机制驱动签约
1. 补偿方式
- 货币补偿：按评估价或指导价签约，叠加多项奖励。
- 产权调换：1:1面积安置，但需等待4年交付。
- 房票安置：购买指定存量商品房，额外补贴800元/㎡。
- 社会保障：被征地农民养老保障费按4.46万元/亩计提。
2. 奖励机制
- 签约奖励：3个月内签约搬迁获15%额外补偿，3-6个月获10%。
- 搬迁费：一次性支付12个月临迁费（20元/㎡·月，最高280㎡）。
四、政府公告：依法征收，保障程序合法性
1. 征地程序
- 法律依据：《土地管理法》《广东省土地管理条例》等，明确征收范围、补偿标准、安置方式。
- 公众意见征求：补偿方案公示期30天，收集居民反馈。
2. 补偿安置方案
- 留用地安置：按征收面积10%实地留地。
- 货币安置：费用包含土地补偿费与安置补助费（各292.5万元/公顷）。
五、案例分析：补偿方案实操与居民决策
1. 货币补偿案例
- 300㎡合法房屋：选择货币补偿+奖励，总计234万元，但购房需贴息。
- 国有土地房屋：最高补偿38,550元/㎡，可购主城荔湾区新房（如广钢花城79㎡总价250万元）。
2. 产权调换案例
- 280㎡回迁：需支付87.36万元回购费用，等待4年交付。
总结与展望
- 政策特点：补偿标准多样化，但与市场价存在倒挂，依赖奖励机制推动签约。
- 居民建议：优先考虑房票安置或产权调换，锁定未来增值空间；货币补偿需谨慎评估购房压力。
- 未来趋势：政府主导旧改下，补偿方案更注重公平性与可持续性，暴富案例难再现，但产业升级（如华为入驻）可能提升片区长期价值。
随着罗冲围“湾区新岸”定位的推进，补偿政策需平衡短期成本与长期产业升级效益，居民也需综合评估补偿方案与片区发展潜力。
